27.08.09 Индустриальный парк для малого бизнеса /biztorg.ru

Алексей Субботин Координатор проекта Индустриальный парк ОЗЁРЫ В интервью Biztorg.ru о такой модели бизнеса, как индустриальный парк, рассказал Алексей Субботин, координатор проекта индустриального парка «Озеры», который активно развивается в Озерском районе Подмосковья.

По словам эксперта, доля промышленных земель в Московской области не превышает 6%, что делает бизнес индустриальных парков чрезвычайно перспективным.

— Алексей, что подразумевает под собой термин «индустриальный парк»? Как выглядит эта модель бизнеса, за счет чего управляющая компания получает прибыль? Насколько финансово привлекательна такая схема бизнеса?

— Индустриальный парк – это инженерно подготовленные земельные участки, производственные и складские здания, предназначенные для размещения в основном производственно-складских комплексов и крупных производств. Важным моментом данной конструкции является наличие управляющей компании. Она непосредственно управляет созданием и обеспечивает функционирование индустриального парка, осуществляет мероприятия по привлечению заинтересованных хозяйствующих субъектов, способствует резидентам парка легче пройти адаптацию, несет на себе обязанности коммунального комплекса, организует и осуществляет эксплуатацию систем инфраструктуры парка. Например, в настоящий момент наша управляющая компания «Флагман» инвестирует, тратит деньги, но в будущем, когда индустриальный парк начнет работать в полную мощность, мы планируем оказывать услуги нашим резидентам.

Диапазон услуг достаточно широк:

- управление и развитие индустриального парка;

- охрана периметра и территории комплекса и отдельных его объектов;

- предоставление строительных услуг и услуг проектирования;

- организация подведения коммуникаций к вновь возводимым объектам;

- предоставление электроэнергии, газа, водоснабжение, канализация, отопление;

- погрузочно-разгрузочные работы для автомобильного и железнодорожного транспорта;

- обслуживание и текущий ремонт объектов инженерной инфраструктуры, зданий и сооружений, дорожных покрытий и железнодорожных путей;

- содержание, обеспечение порядка на территории и вывоз ТБО;

- предоставление риэлторских услуг;

- предоставление услуг связи;

- кейтеринг;

- клиринговые операции, банковские, лизинговые услуги;

- содействие в получении необходимых согласований и разрешительной документации;

- услуги по привлечению и переквалификации персонала;

- юридические услуги;

- маркетинговые и PR-услуги и т.д.

После реализации проекта, размещения достаточного количества резидентов на территории мы предполагаем, что управляющая компания будет вести следующие основные направления: осуществлять охрану периметра парка, благоустройство территории, работу по договорам с поставщиками энергоресурсов и коммунальных услуг, деятельность транспортно-логистического терминала. Оценку привлекательности данного бизнеса делать пока рано. Для нас важно создать как можно больше рабочих мест для жителей района.

Мы предполагаем, что цены на перечисленные услуги будут определяться исходя из соображений рентабельности.

— Что сейчас представляет собой рынок производственных земель Московской области? Насколько востребованы такие земли в связи с продолжающимся выводом промышленных предприятий из Москвы?

— В прошлом году наблюдался существенный рост спроса на промышленные земли. Сама доля таких земель, по оценке экспертов, невысока – около 6%. Если сравнить с долей ЖС, то это на порядок меньше. Дефицит предложения связан с тем, что все земли промышленного назначения находились под существующими объектами, а перевод земель в данную категорию сделать весьма непросто. Это включает в себя и стоимость перевода, и неопределенные сроки. И самая серьезная проблема – это получение инженерных мощностей и подведение коммуникаций. Цена земли промышленного назначения напрямую зависит от ряда факторов: местоположение, качество подъездных путей, удобство планировки, оснащенность электроэнергией, газом и прочими инженерными коммуникациями, юридическая чистота и качественно подготовленные документы.

Земли промышленного назначения востребованы прежде всего для вновь образующихся предприятий, иностранных производителей и предприятий, желающих сконцентрировать свои производства в одном месте. Если говорить о промышленных предприятиях Москвы, то они не готовы к существенному удалению от столицы. Это продиктовано прежде всего наличием профессионального трудового коллектива, который не желает переезжать в другой город, а руководство не желает расставаться с сотрудниками, на воспитание которых было потрачено столько сил и времени.

— Как распределены в Подмосковье промышленные территории, в том числе и новые земли?

— Если мы посмотрим карту промышленных территорий Подмосковья, то увидим, что вокруг Москвы образовано плотное кольцо логистических комплексов различных масштабов. Такое расположение продиктовано необходимостью находиться вблизи рынков сбыта готовой продукции.

Почти в каждом районе области заявлены по одному, по три технопарка, логистические и индустриальные парки. Но не факт, что все они функционируют. Многие из них – «гринфилды» – участки в «чистом поле», находящиеся в стадии проектирования.

Наш индустриальный парк находится в некотором отдалении от Москвы, поэтому мы делаем упор в основном на размещение производства и промышленных предприятий.

— Какие трудности сопровождали вас при создании вашего индустриального парка?

— Основная сложность при создании индустриального парка «Озеры» в том, что мы создаем его не на пустом месте, а на базе уже существующего предприятия – бывшей текстильной фабрики «Ока». Поэтому концепцию развития парка мы должны вписывать в уже существующие объекты, а при формировании участков под застройку учитывать расположение инженерных коммуникаций.

Кроме того, размещение парка «Озеры» в центре города накладывает ограничения по санитарным нормам. Поэтому мы отказываем в размещении вредным и химическим производствам.

— Что представляет собой индустриальный парк «Озеры»? Надо ли будет предприятиям самим строить помещения или вы предоставляете уже готовые объекты?

— Индустриальный парк «Озеры» – это комплекс с готовыми производственными, офисными и складскими площадями, развитой инфраструктурой и необходимыми коммуникациями для размещения практически любого производства.

На территории парка созданы все необходимые условия, гарантирующие оптимальное размещение производственных и логистических структур.

Сам парк состоит из четырех основных частей. Часть с готовыми зданиями, часть с инвестиционными площадками, где резиденты могут сами построить себе здания, зона транспортного терминала с железнодорожной веткой и складскими помещениями и, наконец, зона размещения объектов инфраструктуры – котельной, электроподстанций и очистных сооружений.

— Кого вы ждете в ИП «Озеры»?

— Безусловно, нам необходим крупный «якорный» участник. Мы готовы сформировать уникальное предложение для крупного «якорного» инвестора, в частности, если таковым согласится стать компания Siemens, то участок ей может быть предоставлен бесплатно.

— Кто расположится на остальной территории?

— Проявляют интерес к нашему парку немецкие предприятия, голландские, родные – российские производители. Это представители среднего и малого бизнеса, которые готовы занять 0,5–5 га земли или производственных площадей.

Для представителей малого бизнеса нашего района мы планируем организовать бизнес–инкубатор.

— Кого вы видите из предприятий малого и среднего бизнеса в своем индустриальном парке?

— Если говорить по отраслям, то мы не отдаем предпочтений и приоритетов. В основном к нам приходят предприятия, занимающиеся металлообработкой, представители текстильной промышленности, пищевики.

Очень надеемся на приход серьезных предприятий, которые налоговыми средствами смогут наполнить бюджет Озерского района, будут способствовать снижению уровня безработицы, повышению уровня жизни и сгладят диспропорцию экономического и социального развития Озерского района по сравнению с развитыми районами Московской области.

СПРАВКА

Территория индустриального парка «Озеры» занимает 42 гектара земель промышленного назначения в Озерском районе Подмосковья. Комплекс расположен в 120 км от Москвы в непосредственной близости от крупнейших федеральных трасс М4 («Дон») и М5 («Урал»). Площадь помещений индустриального назначения составляет 180 тыс. кв. м.

Одним из преимуществ проекта парка «Озеры» является развитая инфраструктура комплекса: для арендаторов и собственников предлагаются готовые производственные помещения с офисными блоками, электричеством, водоснабжением, подведенными инженерными и тепловыми коммуникациями.

На территории индустриального парка «Озеры» имеется железнодорожный терминал с удобными подъездными путями, обеспечивающий отличную транспортную доступность и дополнительные возможности для логистических компаний.

Благодаря поддержке администрации Озерского района для потенциальных инвесторов созданы оптимальные условия участия в проекте индустриального парка «Озеры».

Агентом по маркетингу и реализации проекта индустриального парка «Озеры» выступает компания Knight Frank.